Selic em 10,5%: quais são as oportunidades em Fundos Imobiliários?

Saiba como se posicionar na classe para capturar o movimento de afrouxamento da política monetária

A redução mais lenta da Selic é apenas um dos fatores que afetam o mercado de fundos imobiliários, de acordo com especialistas.

A redução da Selic para 10,5% ao ano, anunciada nesta quarta-feira (8) pelo Comitê de Política Monetária do Copom, deve causar impacto positivo para o mercado de fundos imobiliários (FIIs), a ser verificado no médio e longo prazo, de acordo com analistas, apesar da desaceleração no ritmo de queda. A taxa vinha de seis reduções consecutivas de meio ponto para um corte de 0,25 ponto em relação à reunião anterior, em março.

A Selic é a taxa básica de juros do Brasil, e sua redução é apontada como um incentivo ao aquecimento da atividade econômica, num período em que a inflação é considerada baixa. O ritmo de redução, segundo o Copom, diminui porque preocupações com o excesso do gasto público causam pressão inflacionária.

“A redução da Selic em 0,25% pode representar uma abordagem mais cautelosa por parte do Banco Central, sugerindo que eles estão buscando estimular a economia de forma gradual e controlada”, explica o economista Carlos Eduardo Soares de Oliveira Junior, conselheiro do Conselho Regional de Economia de São Paulo (Corecon-SP). Ele aponta que medidas mais assertivas, como manter o ritmo de queda de 0,5 ponto, indicariam uma tentativa mais agressiva de impulsionar o crescimento econômico.

O advogado Ermiro Ferreira Neto, doutor em Direito Civil e sócio do escritório Fiedra, Britto e Ferreira Neto Advocacia, explica que toda redução da Selic corresponde a uma boa notícia para o mercado imobiliário. “Seja para quem financia, seja para quem investe, a redução é um incentivo importante para a captação de recursos e para o lançamento de novos projetos”, detalha o especialista.

Oliveira, do Corecon-SP, destaca que a Selic é importante, mas é apenas um dos fatores na hora de analisar o mercado de fundos imobiliários. Segundo ele, o principal impacto da queda nos juros básicos é a redução no custo do crédito, que torna o investimento em imóveis mais atrativo e potencialmente mais rentável.

“Mas é importante notar que outros fatores também influenciam os fundos imobiliários, como a demanda por imóveis, a oferta de propriedades disponíveis e as condições gerais do mercado”, aponta o economista.

No início do ano, o consenso entre os analistas de FIIs era que a queda da Selic tenderia a beneficiar os fundos de tijolo, mais afetados pela economia real, especialmente nos segmentos de shoppings e galpões logísticos. Esses fundos tenderiam a crescer acompanhando as projeções de alta no comércio, tanto em lojas físicas como no e-commerce, e a esperada recuperação do setor de varejo.

Muitos FIIs aproveitaram a onda positiva para realizar novas emissões de cotas e captar recursos para aumentar seus portfólios, caso do XPML11, que acabou de encerrar uma captação líquida de R$ 1,75 bilhão, valor que será usado para adquirir participação em seis novos shoppings.

Ermiro Ferreira Neto acredita que a desaceleração no corte da Selic pode atrasar um pouco esses efeitos. “A velocidade menor na curva de redução impacta as projeções de consumo, que são muito ligadas ao desempenho de FIIs de shopping e de logística”, afirma o advogado.

Já o economista Oliveira reitera que é preciso levar em conta outros fatores macroeconômicos, como a própria atratividade do mercado de capitais. “A desaceleração pode ter algum impacto nas projeções para os FIIs de shopping e logística, além de aumentar o tempo para que os investidores migrem de ativos de renda fixa para ativos de renda variável, como os FIIs”, aponta o especialista.

Fundos Imobiliários em Ciclos de Cortes

No contexto dos FIIs, a redução da taxa Selic pode ter várias implicações. Por um lado, a diminuição das taxas de juros torna os investimentos em renda fixa menos atrativos em comparação com os ativos de renda variável, como os FIIs. Isso pode resultar em uma maior demanda por FIIs por parte de investidores em busca de maiores retornos.

Além disso, a redução da taxa Selic pode influenciar as estratégias de captação de recursos dos FIIs.

Com taxas de juros mais baixas, os gestores podem buscar fontes alternativas de financiamento, como emissão de cotas ou captação de recursos no mercado de renda fixa por meio de debêntures. Os FIIs continuam sendo uma classe de ativos atraente para investidores em busca de diversificação de portfólio e geração de renda passiva a longo prazo.

Adicionalmente, no gráfico a seguir, comparamos os retornos em diferentes janelas de entrada do investidor, calculando o retorno em todas elas até março/24. Consideramos agosto/23 como D0, data do primeiro corte da Selic. E posteriormente, D-90 dias, D-60 dias, D-30 dias e D+30 dias, D+60 dias e D+90 dias, acumulando suas performances até o momento atual.

No gráfico 3, observamos os retornos de 12 meses referentes ao ciclo de cortes da taxa Selic de 2016 e percebemos retornos expressivos também em janelas de entrada após o primeiro corte. Sendo assim, à medida que o cenário econômico continua a evoluir, os FIIs devem continuar a desempenhar um papel importante na carteira de investimentos dos brasileiros, oferecendo diversificação e potencial de retorno atrativo, considerando que alguns desses fundos ainda estão com desconto em relação aos seus valores patrimoniais.

A escolha entre renda variável e renda fixa é influenciada significativamente pelos juros, de fato.

Com a desaceleração no processo de queda da Selic, o mercado de capitais como um todo é afetado, uma vez que juros básicos mais altos tornam os investimentos em renda fixa mais atraentes, afastando parte dos investidores do mercado de renda variável, onde os fundos imobiliários estão inseridos.

“Quanto mais rápida for a queda de juros, mais rapidamente o investidor vai alocar parte de seu capital para o mercado de renda variável”, completa Fernando Bento, sócio e CEO da FMB Investimentos.

“Com juros mais estáveis, os investidores podem buscar os FIIs como uma variedade de opções de investimento em seus variados segmentos”, acrescenta Carlos Eduardo Soares de Oliveira Junior, do Corecon-SP.

O mercado de FIIs sentiu esse efeito durante a segunda quinzena de abril, quando o IFIX, índice que reúne os principais fundos, caiu mais de 1,5% em duas semanas, ao mesmo tempo em que subia a curva de juros futuros dos títulos NTN-B, papeis do Tesouro Direto atrelados ao IPCA, que passaram a oferecer spreads acima dos 6%.

O IFIX já recuperou parte das perdas desde a semana passada, mas Bento afirma que a redução mais moderada da Selic pode ter outro efeito: o resultado da taxa no fim deste ano.

Esse número estava em cerca de 9% ao ano, na maioria das projeções, ao longo dos primeiros meses de 2024, mas já subiu e muitos players já não projetam a Selic abaixo de um dígito antes de 2025. “Agora o mercado vai recalcular até quando ela vai continuar caindo e a que resultado final vai chegar, para saber qual será o impacto real nos resultados da renda variável”, diz o analista.

A relação entre a Selic e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de papel é mais direta.

Os FIIs de papel, ou fundos de recebíveis, investem em títulos de crédito imobiliário, especialmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e tendem a se beneficiar de uma redução mais lenta da Selic. Isso acontece porque parte desses ativos têm remuneração atrelada ao CDI, que caminha paralelamente à taxa básica de juros.

É o caso de alguns dos FIIs mais populares do mercado, como o MXRF11, o VGHF11 e o CPTS11, que estão sempre entre os ativos mais negociados diariamente.

“Os rendimentos potenciais dos FIIs de papel podem permanecer mais atrativos em comparação com outras opções de investimento de renda fixa, especialmente para investidores que buscam retornos mais consistentes e previsíveis”, diz Carlos Eduardo Soares de Oliveira Junior, do Corecon-SP.

Ao apresentar sua carteira recomendada de FIIs para maio, a XP Investimentos destacou a projeção positiva para o segmento, que representa 43% da carteira. “Continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis. São uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco diante de uma Selic ainda elevada”, afirma o relatório.