Os Fundos Imobiliários de Shoppings são uma categoria específica de FIIs que investem em empreendimentos do setor de varejo, focados principalmente em shoppings centers.
Esses fundos adquirem e administram imóveis comerciais, como lojas, quiosques e espaços de alimentação dentro de shoppings, buscando gerar renda por meio da locação desses espaços a lojistas e outros empreendimentos.
Vantagens de Investir em Fundos Imobiliários de Shoppings
Investir em Fundos Imobiliários de Shoppings oferece diversas vantagens para os investidores:
- Rendimentos consistentes: Os aluguéis pagos pelos locatários proporcionam uma fonte regular de renda para os cotistas.
- Diversificação de carteira: Os Fundos Imobiliários de Shoppings oferecem exposição ao mercado imobiliário comercial, diversificando os investimentos do cotista.
- Potencial de valorização: Além dos rendimentos provenientes dos aluguéis, os imóveis comerciais dentro do portfólio do fundo podem se valorizar ao longo do tempo, proporcionando ganhos de capital para os investidores.
Em 2024, os Fundos Imobiliários de Shoppings têm apresentado um desempenho sólido, apesar dos desafios econômicos e sociais enfrentados globalmente.
Com a retomada das atividades econômicas e a adaptação dos shoppings às novas demandas dos consumidores, espera-se que esses fundos continuem oferecendo oportunidades de investimento atrativas.
Principais Parâmetros e Expectativas para a Classe
O setor de shoppings representa aproximadamente 12% do índice de referência dos fundos imobiliários, o IFIX, como mostrado no gráfico 12.
Entre os fundos de shoppings que compõem o IFIX, XPML11, VISC11, HGBS11, HSML11 e MALL11 têm as maiores representatividades, com 4,58%, 2,53%, 2,21%, 1,45% e 0,82%, respectivamente.
Ao analisar o gráfico, percebemos que os fundos de shoppings estavam sendo negociados com descontos significativos, ainda refletindo os impactos da pandemia.
No entanto, com o início do ciclo de cortes da taxa de juros Selic e a melhora nos resultados operacionais, a maioria dos FIIs de shoppings está sendo negociada próxima aos seus valores patrimoniais ou até mesmo com ágio.
Principais Parâmetros e Expectativas para a Classe
O segmento de shoppings registrou um retorno de cerca de 35% nos últimos 12 meses, superando o desempenho do índice de fundos imobiliários e de outros segmentos, como mostrado no gráfico 15.
Além disso, os fundos do segmento de shoppings que compõem o IFIX estão atualmente sendo negociados com um ágio médio de 1% em relação ao seu valor patrimonial.
Quanto aos dividendos, observamos que o segmento de shoppings apresentou um dividend yield anualizado médio de aproximadamente 9,4% em março de 2024.
Retorno acumulado 12 meses por Segmento
Valor de Mercado/Valor Patrimonial (VM/VP)
Dividend Yield Anualizado Médio por Segmento de Março de 2024
Atualmente, os fundos de shoppings que estão sendo negociados com ágio ou com valores de mercado próximos aos seus valores patrimoniais apresentam dividend yield anualizados entre 9,2% e 9,9%. O fundo VISC11, que tem o maior desconto em relação ao seu valor patrimonial, também possui um dos maiores dividend yield anualizados entre os fundos analisados, de 9,8%.
Por outro lado, o fundo com o maior ágio apresentou o segundo menor dividend yield, mas é importante destacar que o fundo HGBS11, com o menor dividend yield, realizou sua reavaliação patrimonial em dezembro, enquanto o XPML11 realizou em agosto de 2023.
MALL11 – Genial Malls
Atualmente, o fundo detém participação em 14 shoppings, que juntos totalizam mais de 127,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria.
O portfólio do fundo está distribuído em 5 estados, com ênfase no Rio de Janeiro, São Paulo e Alagoas, os quais, conforme o relatório gerencial de fevereiro de 2024, representam respectivamente 50%, 21% e 17% do patrimônio líquido do fundo. Os shoppings do fundo são administrados por 8 diferentes administradoras.
Em relação aos indicadores, no mês de fevereiro de 2024, os imóveis apresentaram uma taxa média de vacância de 5%, registrando um aumento de 1 ponto percentual em comparação com o mesmo período do ano anterior. A taxa de inadimplência líquida do fundo atualmente está em 7%.
As vendas nos shoppings em janeiro de 2024 totalizaram R$ 153,2 milhões, representando um aumento de 34,5% em relação ao mesmo período do ano de 2023. Os ativos apresentaram um resultado operacional líquido por metro quadrado (NOI/m²) de R$ 130 em janeiro de 2024, contra R$ 130/m² em janeiro de 2023, o que indica uma redução de 0,2%.
Em relação às transações do fundo, foi vendida uma parcela de 20% do Madureira Shopping, mantendo-se assim com 80% de participação. O valor total da venda foi de aproximadamente R$ 70,1 milhões, com uma taxa de capitalização de 8,56%. O fundo também concluiu a aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru (34,7 mil metros quadrados de ABL), pelo montante aproximado de R$ 81,9 milhões, com uma taxa de capitalização de 9%.
Também foi anunciada a compra de participação em mais 4 shoppings, com a conclusão das aquisições do Caxias Shopping (17,5% de fração ideal), Shopping Metropolitano Barra (20%), Península Open Mall (100%) e Rio2 Shopping (100%). As transações tiveram um valor total aproximado de R$ 273,2 milhões e uma taxa de capitalização acima de 9%. Por fim, o fundo encerrou sua 5ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 459,9 milhões, dos quais R$ 355,1 milhões foram utilizados para realizar as últimas aquisições de imóveis.
VISC11 – Vinci Shopping Centers
O fundo apresenta uma sólida diversificação geográfica de seus shoppings, com 33% de sua Receita Operacional Líquida (NOI) proveniente do estado de São Paulo, 10% do Ceará, 10% do Rio de Janeiro, 9% de Rondônia, 7% do Espírito Santo, entre outros. Além disso, há uma importante diversificação por administradores, com 34% de seu NOI administrado pela Ancar, 22% pela Argo, 10% pela Soul Malls, 9% pela Saphyr, entre outros.
O VISC11 atualmente possui R$ 624,2 milhões em obrigações referentes a aquisições prévias e um Patrimônio Líquido (PL) de R$ 3.689,9 milhões.
No que se refere aos indicadores operacionais, o NOI por metro quadrado (m²) registrado em janeiro de 2024 foi de R$ 132/m², representando um crescimento de 3,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. A taxa de vacância atual é de 6,4%, enquanto a inadimplência líquida em janeiro de 2024 reduziu de 12,2% para 7,4% em comparação com o ano anterior.
As vendas por metro quadrado (m²) nos shoppings, considerando o acumulado do ano até janeiro de 2024, aumentaram 0,6% em relação a 2023. Os indicadores operacionais de aluguel e vendas nas mesmas lojas apontaram para um crescimento de 3,3% e 2,0%, respectivamente, em janeiro de 2024.
Em relação aos acontecimentos recentes, o fundo realizou sua 10ª emissão de cotas, na qual foram subscritas e integralizadas aproximadamente 7,6 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 875 milhões. Conforme fato relevante divulgado em 26 de dezembro de 2023, o fundo assinou um memorando para aquisição de participação em 7 shoppings pelo preço total aproximado de R$ 535,1 milhões, correspondendo a um cap rate de 9,4%.
Dentre os 7 shoppings, o fundo concluiu a aquisição de 20% de participação no Madureira Shopping pelo montante total de R$ 70,1 milhões e no Shopping Estação pelo montante total de R$ 156,3 milhões. Utilizando os recursos captados na 10ª emissão, o fundo realizou o pré-pagamento de R$ 120 milhões, sem multa, do CRI “Portfólio Ancar”.
Adicionalmente, o fundo aumentou sua participação em 0,26 ponto percentual no Shopping Paralela, após exercer o direito de preferência.
A reavaliação dos imóveis realizada em dezembro de 2023 resultou em uma variação positiva de 12,1% no valor da cota patrimonial, considerando as cotas da 10ª emissão. Por fim, o fundo apresenta uma alavancagem de aproximadamente 16% em relação ao seu valor patrimonial.
Os fundos imobiliários de shoppings representam uma oportunidade interessante para investidores que buscam diversificar suas carteiras e obter rendimentos consistentes no mercado imobiliário.
Apesar dos desafios enfrentados durante a pandemia, o setor demonstrou resiliência e apresenta perspectivas positivas para o futuro, impulsionadas pela retomada gradual da economia e pelas inovações no mercado de shoppings.
FAQs (Perguntas Frequentes)
- Quais são os principais benefícios de investir em fundos imobiliários de shoppings?
- Os principais benefícios incluem rendimentos consistentes, diversificação de investimentos e baixa barreira de entrada.
- Como os fundos imobiliários de shoppings foram afetados pela pandemia?
- Os fundos imobiliários de shoppings enfrentaram desafios como a queda na receita de aluguel, a renegociação de contratos e a redução da taxa de ocupação durante a pandemia.
- Quais são as estratégias adotadas pelos gestores para mitigar os impactos da pandemia?
- As estratégias incluem a renegociação de contratos, a redução de despesas operacionais e a diversificação das fontes de receita.
- Quais são as perspectivas futuras para o segmento de fundos imobiliários de shoppings?
- Espera-se uma recuperação gradual do setor pós-pandemia, impulsionada pela retomada da economia e pelas inovações no mercado de shoppings.
- Como posso investir em fundos imobiliários de shoppings?
- Você pode investir em fundos imobiliários de shoppings por meio de corretoras de valores ou bancos, adquirindo cotas disponíveis na bolsa de valores.
- Quais são os principais riscos associados ao investimento em fundos imobiliários de shoppings?
- Os principais riscos incluem a vacância dos imóveis, a instabilidade econômica e flutuações nos preços das cotas no mercado secundário.
- Qual é o papel do gestor em um fundo imobiliário de shoppings?
- O gestor é responsável por tomar decisões de investimento, gerir as propriedades e distribuir os rendimentos aos cotistas do fundo.
- Como avaliar a qualidade de um fundo imobiliário de shoppings?
- É importante analisar indicadores como a taxa de ocupação, a qualidade dos locatários e a gestão do fundo para avaliar sua qualidade e desempenho.
- Quais são os custos envolvidos ao investir em fundos imobiliários de shoppings?
- Os custos incluem taxas de administração, custódia e performance, que são deduzidas dos rendimentos do fundo.
- Qual é a diferença entre investir em fundos imobiliários de shoppings e investir diretamente em um shopping center?
- Investir em fundos imobiliários oferece uma entrada mais acessível e uma gestão profissional dos ativos, enquanto investir diretamente em um shopping requer um investimento significativo e envolve responsabilidades adicionais de gestão e manutenção.
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